Un treball teòric: Una promoció immobiliària a Mont-Roig.

            UNA PROMOCIÓ IMMOBILIÀRIA A MONT-ROIG

AUTOR: ANTONI BOIX I PONS.

ASSIGNATURA DE GEOGRAFIA REGIONAL. 5º CURS GEOGRAFIA 1996-1997.

PROFESSOR: MIQUEL SEGUÍ LLINÀS.

ÍNDEX:

INTRODUCCIÓ.

I. MONT-ROIG A CATALUNYA:

I. 1. L’ESPAI.

I. 2. EL CLIMA.

I. 3. LA POBLACIÓ.

I. 4. L’ECONOMIA.

I. 5. LA SOCIETAT.

I. 6. SERVEIS DE COMUNICACIONS A MONT-ROIG, TARRAGONA I CATALUNYA.

I. 7. EL MITE MIRÓ A MONT-ROIG.

I. 8. LA HISTÒRIA.

I. 9. ELS MONUMENTS.

I. 10. EL BAIX CAMP.

I. 11. L’ORDENACIÓ DEL TERRITORI.

II. EL PROCÉS D’URBANITZACIÓ: ASPECTES GENERALS.

II. 1. ESTRUCTURA NORMATIVA D’URBANISME.

II. 2. NORMATIVA APLICABLE A MONT-ROIG.

II. 3. NORMES BÀSIQUES D’UN PROJECTE D’URBANITZACIÓ.

II. 4. LA MEMÒRIA D’UNA URBANITZACIÓ.

II. 5. SERVEIS PÚBLICS D’UNA URBANITZACIÓ.

II. 6. LA REFORMA DE LA LLEI DEL SÒL.

II. 7. EL MERCAT IMMOBILIARI.

II. 8. FINANCIACIÓ DE LA CONSTRUCCIÓ.

II. 9. LA COMPRA AL COMPTAT.

II. 10. FINANÇAMENT HIPOTECARI DE LA COMPRA.

II. 11. LES DESPESES FITXES DE LA COMPRA DE VIVENDA.

III. EL PROJECTE.

III. 1. LA PROPOSTA DE PROJECTE.

III. 2. ESPECIFICACIONS TÈCNIQUES.

III. 3. ESPECIFICACIONS ECONÒMIQUES.

III. 4. UNA URBANITZACIÓ ECOLÒGICA.

IV. CONCLUSIONS.

BIBLIOGRAFIA.

VI. APÈNDIX DOCUMENTAL.

INTRODUCCIÓ.

He escollit per a realitzar aquest treball una metodologia deductiva, a base de desenvolupar primer el projecte teòric general i aplicar-lo posteriorment al projecte concret a Mont-roig. Aquest treball intenta, fonamentalment, presentar una sèrie de punts teòrics i pràctics relatius al desenvolupament d’una urbanització en el municipi de Mont-roig del Camp (Tarragona, Catalunya). Com que és una proposta inserida en l’aprenentatge universitari, que està marcat per la veracitat científica, he procurat mantenir una actitud eclèctica i no comercial en la presentació de la proposta, lo que explica certes consideracions crítiques, que no existirien en cas de que només fessim una proposta comercial. És a dir, el meu plantejament personal és radicalment conservacionista, però el plantejament acadèmic/professional en aquest cas ha de ser moderadament desenvolupista.

És aquesta una zona privilegiada per l’entorn natural (mar i muntanya), les comunicacions, l’equipament de serveis (guarderies, escoles, col·legis, instal·lacions esportives, etc.), la seguretat ciutadana, i altres aspectes.

Quan he estudiat el terreny in situ i la seva problemàtica m’he trobat amb una situació força favorable, doncs com investigador d’Història de l’Art, i de Joan Miró en particular, l’Ajuntament de Mont-roig, les seves autoritats i funcionaris, i molts de vilatans, m’han ajudat en el meu treball, facilitant-me tota mena de valuosa informació urbanística, cultural, històrica, econòmica, que’m servirà tant per aquest treball como per a la meva tesi doctoral. Vull agrair particularment la seva ajuda a Lluís Álvarez Román, Coordinador de Cultura, i a Dolors Tuset, responsable del Departament d’Obres.

En quant a l’elecció del terreny, podia haver escollit entre algunes de les 22 urbanitzacions del terme municipal, la majoria de les quals tenen nombrosos espais encara per omplir. Però he preferit fer un planejament nou, degut a que he quedat encisat per un racó privilegiat, per raons de natura i gust artístic: la zona just darrera de la platja de Mont-roig, la mateixa a que Joan Miró acostumava anar cada matí a veure el mar, i que par tant té per a mi un valor inestimable.

Finalment, si en el treball previ havia presentat un projecte de 100 vivendes unifamiliars (l’objectiu comanat en l’assignatura), adossades en parelles, ara, per enriquir la proposta, he escollit presentar una promoció molt més variada en tipologia, de vivendes unifamiliars en xalets individuals amb un tipus de construcció mediterrània. La zona, com dèiem, és la darreria de la platja de Mont-roig, una zona que té al costat una urbanització antiga, ja desenvolupada desde el punt de vista del planejament urbanístic, amb un Pla Parcial, que encara està vigent com unitat normativa. Aquest Pla Parcial proporciona tota mena de informació legal, orogràfica, econòmica, etc., i això repercuteix en l’abast formatiu d’un treball universitari d’investigació.

En les pàgines següents, realitzaré una presentació del municipi de Mont-roig, dels serveis que assoleix una urbanització al seu terme, de la normativa urbanística general, la memòria d’urbanització, la situació actual del mercat immobiliari, de com es pot finançar la construcció així com la compra de les vivendes, els problemes i asumptes legals a considerar, els problemes de localització, estudi del medi físic i humà, la especificació de les avantatges i inconvenients del lloc, els transports, etc.

En l’apartat del projecte consideraré la present promoció com una unitat espacial, de manera que tots els seus aspectes específics quedin exposats amb suficiència. Al final, en les conclusions, hem referiré a les avantatges i els inconvenients de fer aquesta promoció, amb una mena de resum de lo més significatiu.

I. MONT-ROIG A CATALUNYA:

I. 1. L’ESPAI.

Mont-roig del Camp. Municipi de la comarca del Baix Camp, a la província de Tarragona, partit judicial de Reus. Limita, a llevant, amb Montbrió del Camp i Cambrils; al nordest, amb les poblacions de Riudecanyes i Vilanova d’Escornalbou; al noroest, amb la serra de Colldejou i la serra de la Pedrera; al sur, amb la mar, i s’estèn en la franja litoral a través del nucli de Miami Platja fins a arribar al terme de Vandellós.

Extensió: 63,69 km². Situat a la costa, entre les desembocadures de la riera de Riudecanyes i del riu de Llastres, accidentat al sector més interior pels contraforts de les serres de Colldejou i de Llaberia (serra de la Pedrera, 281 m; les roques de Maseres, 395 m). L’interior muntanyós s’inclina suaument cap al mar, creant una ampla plana de conreus i habitatges.

La costa (uns 8 km) és baixa i arenosa, amb platges llargues, de aigües clares i diàfanes.  Els darrers dos decennis ha estat en bona part urbanitzada pel turisme i com a lloc de residència secundària.

El territori forma part en la seva més gran extensió de la plana del Camp, suaument inclinada vers la mar.

La vila de Mont-roig és a 111 m d’altària, a la zona de contacte entre la plana i la muntanya, prop del turó on s’alça el santuari de la Roca.

El cim de la Roca és el més alt del municipi (294 m) i s’alça a l’oest de la vila, que l’erosió ha configurat de manera característica. Té una ermita dedicada a la Mare de Déu.

Les edificacions són del tipus mediterrani, amb poques abertures, encalades, amb grans patis exteriors i arbres que donen ombra als edificis. Les normes urbanístiques, han limitat el creixement urbanístic en l’altura dels edificis, àdhuc els hotels, a una i dues plantes, evitant la massificació i assegurant una alta qualitat de vida.

I. 2. EL CLIMA.

El clima és mediterrani, amb estius secs i càlids, i hiverns moderadament humits i agradables. La temperatura presenta a l’estiu una mitjana de 26-27ºC i a l’hivern de 13-15ºC. Té una humitat relativa del 70-75% i més de 300 dies de sol anuals, que afavoreixen el seu desenvolupament turístic. La pluviositat és elevada a la zona muntanyosa interior, sobre els 800 mm, però es redueix als 300 mm a la costa, resultant una mitja un poc superior als 500 mm, que la fan predominantment seca.

El 1991 les temperatures màximes mitjanes i les hores de sol foren:

Màx.Mitj.                   Hores de sol

Gener              12,1                            145

Febrer             13,2                            153

Març               15,4                            192

Abril               17,7                             213

Maig               20,7                            247

Juny                24,6                            263

Juliol               27,9                            301

Agost              27,8                            251

Setembre         25,6                            205

Octubre           21,4                            175

Novembre       16,4                            147

Desembre        13,1                            137

I. 3. LA POBLACIÓ.

La població el 2011 (data actualitzada) era de 12.476 habitants de dret, que durant l’estiu se converteixen en més de 60.000 de fet, la gran majoria en la zona de Miami-Platja.

L’evolució de la població ha passat de l’estancament del periode 1800-1960 a una explossió demográfica des del 1960. Les dades són aclaridores. Hi havia el 1339: 985 habitants. 1708: 830. 1718: 675. 1787: 2.000. 1860: 2.308. 1900: 2.669. 1930: 2.374. 1960: 2.364. 1981: 4.163. 1996: 6.064. 2011: 12.476.

Podem comparar la situació el 1981 amb la actual. La vila de Mont-roig comptava el 1981 un total de 2.349 habitants al nucli urbà i 310 dispersos. El municipi comprenia, a més, la caseria del Casalot, el nucli de l’Estació de Mont-roig (194 habitants dispersos el 1960), el raval del Carrer de Fora i el despoblat de la Pobla d’En Taudell. La població diseminada total era del 9% el 1981.

En canvi el 2011 els nuclis anteriors estaven a un nivell semblant i el més important era ja el de Miami-Platja, amb més de 6.000 habitants de dret. La població de dret i de fet s’està desplaçant a les 22 urbanitzacions que s’han creat els darrers anys, al llarg de la Carretera Nacional 340. Destaquen les antigues torres dels Penyals i de Porqueroles, les urbanitzacions de la Platja de Miami (a la cala Figuera), de Pins de Miramar (damunt l’antic despoblat de Miramar) i la platja de Rifà. La llista completa de les urbanitzacions és Azahara, Casalot, Club Mont-roig, Costa Zéfir, Jardines el Paraíso, Masos d’en Bladé, Maykao, Maynou, Mont-roig Bahia, Els Olivers, Parque Mont-roig, Pino Alto, Pinos de Miramar, Playa Cristal, La Riviera, Rustical Balneari, Rustical Mon-roig, Sant Miquel, Via Marina.

Una forta immigració vinguda amb el creixement turístic està rejovenint la població, amb l’arribada de joves en edat matrimonial. Un important segment dels nous residents, emperò, el formen professionals madurs i jubilats.

I. 4. L’ECONOMIA.

Antigament l’agricultura era la principal activitat econòmica, fins que des del 1970 el turisme se desenvolupà. Actualment la gran majoria (més del 90) del llocs de treball són terciaris i depenen directa o indirectament del turisme. A Mont-roig poble, la principal activitat econòmica és encara l’agricultura, seguida del comerç i petites empreses de serveis; en canvi, a Miami-Platja el 80% de l’economia és de serveis (empreses turístiques quasi totes) i el 20% restant de la construcció. Àdhuc la població dedicada oficialment a l’agricultura és menor en la realitat, perquè la gran majoria només treballa al camp a temps parcial, i aconsigueix la majoria dels seus ingressos a l’estiu, gràcies al turisme o la construcció.

La meitat del terme està ocupat per terres de pasturatge, garriga i bosc. Al secà (1.847 ha el 1980) predominen els conreus de les oliveres, els garrofers, les patates, els cereals, el arbres fruiters i la vinya. El regadiu (1.280 ha el 1981) viu una constant expansió. Té importància creixent l’avicultura.

El cens d’explotacions agraries (1982) mostra:

0-5 ha: 246. 5-10 ha: 127. 10-20 ha: 70. 20-50 ha: 27. 50-100 ha: 5. >100 ha: 2.

Té un mercat agrícola principal a la pròpia vila, amb altre principal a Reus i un secundari a Tarragona.

L’activitat industrial més important és la construcció. Hom explotaven pedreres per a la construcció, fins al 1982, que es varen il·legalitzar com a activitats contaminants.

Reus és el centre històric de l’àrea comercial, però la millora de les comunicacions al llarg de la costa ha canviat la línia de les relacions comercials, que ara s’extenen a tota la Costa Daurada, una ampla zona natural que abarca el litoral tarragoní des de la població de les Cases d’Alcanar fins a les platges de Calafell i que inclou, entre les poblacions més destacades, Tarragona, Reus, Vila-seca-Salou (amb el parc de lleure Port Aventura), Cambrils, Mont-roig del Camp i Miami Platja.

Al poble de Mont-roig hi ha una petita oferta comercial (per exemple l’únic estany del poble és també l’únic quiosc-llibreria), que compta amb facilitat d’aparcament, per a uns 45 vehícles (1989), en un carrer proper a la plaça de Joan Miró, vora les antigues muralles de la població.

L’activitat turística té una gran oferta de hotels, pensions, càmpings, apartaments i xalets de lloguer. El 1986 era encara petita: 92 places hoteleres, 177 apartaments i 8 càmpings, però desde llavors s’han creat més de 1.000 places hoteleres i altres tants d’apartaments. Gairebé tota l’oferta es concentra a la costa, sobretot a Miami-Platja, la població litoral del municipi. El gran atractiu del terme, junt a l’interior natural ben conservat, està en les gran platges, entreverades de petites cales, llargues, de fina sorra, que tenen el distintiu de la Bandera Blava de la UE. Com exemple, la Platja Cristall ha estat considerada per la Generalitat el 1992 com la segona millor platja de Catalunya i altres platges, com Peixerota, Estany Gelat i Porquerola, han rebut diplomes de la Generalitat. Hi ha hotels de diferents categories: Pino Alto, Miramar, Tropicana, i una dotzena de complexes d’apartaments. Hi ha nou hostals i pensions, i nombrosos restaurants i bars. Hi ha càmpings de de reconegut prestigi internacional, com el Playa Montroig i el Torre del Sol. Diverses agències immobiliàries, situades a Miami-Platja, administren i lloguen una gran varietat d’apartaments, xalets i bungalows.

Destaca en l’oferta turística el Club Bonmont de Mont-roig, un club de golf de primeríssima qualitat, anomenat “Club de Bonmont Terres Noves”, realitzat segons la filosofia del suís Henry Ferdinand Lavanchy, fundador del primer club a Domaine (Chessereaux, Suïssa), seguit de tres mes a Florida (EEUU), Iguazu (Paraguai), Niça (França). Se practiquen esports diversos: golf, tennis (3 pistes de terra batuda i una d’herba artificial), squash, frontó, natació, equitació, cultura corporal... Té una clientel·la internacional selecta. L’artífex del projecte català és Pere Punset, que escollí Mont-roig per estar aprop de ports esportius, l’excel·lent climatologia, l’atractiu paisatgístic de les comarques llindants, la gastronomia, i la fama de Miró. El conjunt ocupa 350 hes, amb una zona esportiva de 3,5 hes, 170 vivendes de gran luxe, unamb vivendes unifamiliars o pareades, des de 80 a 400 m², amb terrassa, piscina i jardí privat. El camp de golf és de 18 forats (dissenyat per un dels millors especialistes del món, Robert Trent Jones Jr.) sobre 72 ha de terreny. Compta amb un Club Social de 4.000 m² que té dos restaurants amb amples terrasses, sales multiús, sala de convencions, jardí d’infància, zona comercial...

En esports, al terme hi ha tota mena d’esports terrestres, com fútbol, bàsquet, senderisme, muntanyisme, esports d’aventura, i nàutics, com natació, pesca submarina, buceig, vela, windsurfing, esquí acuàtic... 

A més està en una zona d’enorme vitalitat econòmica, la Costa Daurada, gràcies al turisme. La zona turística de Tarragona ha superat amb relatiu èxit la crisi recent iniciada el 2008, gràcies al seus atractius naturals i l’empenta del centre Port Aventura.

En quant al sector industrial, el gran centre petroquímic de Tarragona rebé els darrers anys grans inversions que incrementaren la creació de llocs de treball i garanteixen el futur de la zona.

I. 5. LA SOCIETAT.

Hi ha 31 associacions culturals, esportives, de lleure i de joves.

Les festes populars són:

Gener. Sant Antoni.

19 març. Sant Josep. Festa local de Miami-Platja.

15 maig. Sant Isidre. Diada dels pagesos de Mont-roig. Elecció de la Pubil·la de Mont-roig.

25 juliol. Sant Jaume. Festa Major de Miami-Platja. Elecció de Miss Miami-Platja.

1ª setmana d’agost. Fira de Mont-roig. Fira Exposició. Elecció de Miss Platja Mont-roig (primer dissabte).

8 setembre. Mare de Déu de la Roca. Diada de la Verge a Mont-roig.

29 setembre. Sant Miquel. Festa Major de Mont-roig.

En el folklore destaca el Ball de Coques, que ja es celebrava el 1816 i fou recuperat el 1992. Amb un ritme semblant al de la jota aragonesa, representa el galanteig entre el noi que ofereix la coca i la noia que accepta.

En l’estiu hi ha un grapat d’activitats lúdiques: festes, balls, actuacions musicals, competicions esportives, etc.

Políticament el consistori estava conformat per CIU, PSOE, ERC i Independents. Molts del regidors són independents, dins dels grups anteriors.

I. 6. SERVEIS DE COMUNICACIONS A MONT-ROIG, TARRAGONA I CATALUNYA.

Les comunicacions de Mont-roig són:

Aeroport: Reus a 14 km (vols charter i de mercaderies), Barcelona a 100 km (aeroport nacional i internacional).

Ferrocarril: Estació de Cambrils a 12 km, que connecta amb la xarxa nacional. Línia regular de llarg recorregut (Reus-Madrid) i rodalia (Lleida-Saragossa i Barcelona).

Carreteres: Comunicaciones a Tarragona, Barcelona al nordest i a Castelló i València al sur: Autopista A7, sortida 38 Hospitalet de l’Infant i la carretera nacional 340.

I. 7. EL MITE MIRÓ A MONT-ROIG.

Miró visqué llargues temporades (gairebé sempre estius) a Mont-roig desde 1910, quan el seu pare va comprar el mas Ferratges. Quedà encisat pel paisatge colpidor, la pau del camp, el mar i les platges. A aquest paisatge corresponen moltes de les seves pintures primerenques. L’ermita de la Mare de Déu fou un dels seus llocs preferits i la visitava sovint. Explicava els colors preferits de la seva pintura pels colors de Mont-roig; el vermell de la terra, el negre de la força, el blau del cel i el mar, el verd de la vegetació, el groc del sol. S’inaugurà en Mont-roig el 1979 la plaça de Joan Miró en un acte en que se li nombrà Fill Adoptiu i rebé la primera medalla d’honor del poble. Miró i el seu arte quedaran sempre com l’imatge internacional de Mont-roig.

I. 8. LA HISTÒRIA.

El territori del municipi fou poblat desde temps prehistòrics, amb coves com la de Patou -on el doctor Vilaseca trobà prop de 2.000 fragments de sílex- i altres jaciments, como el del barranc de Rifà, prop de l’hostal del Gassó, on hi ha una cova sepulcral en la qual es descobriren el 1971 sílex, fragments de ceràmica i ossos humans. En temps dels íbers i dels romans el poblament fou dispers, sense una nucli important: se descobriren restes de ceràmica ibero-romana i romana a la finca Barquera.

La primera notícia històrica de Mont-roig és del 23 de gener de 1118 -immediatament després de la Reconquesta-, quan el comte de Barcelona, Ramon Berenguer III, féu donació al bisbe Sant Oleguer de la ciutat i el Camp de Tarragona, i una de les afrontacions escrites passava per Mont-roig i pel coll de Balaguer fins la mar. El nom històric de Mont-roig es deu sense dubte al color del cim de la Mare de Déu de la Roca.

Alfons I, l’arquebisbe de Tarragona i Bertran de Castellet otorgaren la carta de poblament el 1180, on aleshores se cedia als habitants del terme les cases, les terres ermes i conreades i els emprius d’aigües, llenyes i pastures, a canvi d’un cens sobre el gra i la vinya. El 1185 fou donada la població a la mitra de Tarragona (estigué temporalment en mans de la reina Sança). La vila, des d’ençà, estigué murada, i la vida comunal era centrada pel castell, quatre torres i un baluard. Era un poble ric en agricultura, que fou lloc de residència de músics i joglars al segle XIV, fins a la crisi de la Pesta negra de 1348. El 1282 els homes de Mont-roig participaren en l’assalt del castell reial de Tarragona. Els Entença reclamaren certs drets sobre el territori, i el 1305 Jaume II declarà que la plana era propietat dels Entença, però en féu la resta de la mitra tarragonina, i així pertanyí a les demarcació històrica de la Vegueria de Tarragona (fins el 1716). El 1361 la vila va defensar Cambrils en la guerra contra Castella. El 1460 va fer costat al rei Joan II durant la Revolta Catalana, i per això patí el 1462 el setge dels francesos, refugiant-se els habitants a l’ermita de la Mare de Déu de la Roca. Durant el segle XVI va sofrir tres atacs d’estols piràtics musulmans, que feren saquejos i captivitats. En la Guerra dels Segadors, el 1641 se someté a les tropes espanyoles sense lluita, el que provoca que les Corts Catalanes declarassin Mont-roig enemic de la pàtria. Administrativament, després de la Guerra de Successió, Mont-roig pertenyia al corregiment de Tarragona (1716-1833).

I. 9. ELS MONUMENTS.

De les murades medievals conserva la torre del Portal de la Canal, de principis del segle XII.

L’Església Nova és el temple parroquial actual de Sant Miquel. Fou iniciada al començament del segle XIX (la primera pedra fou posada el 1801, després d’enderrocar 24 cases), però la guerra de la Independència interrompé els treballs i serví durant el segle XIX com fort de defensa i magatzem. No fou acabada fins després del 1939, i la benedicció esperà a 1943, per a concloure el 1947. Per les seves dimensions se l’anomena popularment la “Catedral del Baix Camp”.

L’Església Vella de Sant Miquel i el seu campanar, ambdós de datació medieval (abans de 1194). L’estructura és gòtica tardana, i va sofrir reformes posteriors, el 1478, 1569 (en un estil renaixentista que mantingué alguns elements gòtics), 1594, 1634 (l’altar major). El campanar medieval és de base quadrangula. En la guerra civil es van cremar tots els altars de l’Església, i se deixà de dir missa el 1943. L’edifici s’ha convertit en el Centre Cultural de la vila, gràcies a la restauració finalitzada el 1993 (finançada per les activitats de l’Any Miró).

El santuari de la Roca, dedicat a la Mare de Déu de la Roca és la major ermita del terme, a dos quilòmetres del poble, a l’alt del cim (294 m) més majestuós del municipi, amb una esplèndida vista panoràmica de la contrada i un color rogenc que dóna nom al poble. L’ermita està datada al menys el 1299. L’edifici fou construït al llarg dels segles XVI-XVIII. El 1811 els francesos, per represàlia d’un robatori, varen cremar l’ermita. L’any 1826 se contruí la capella de Sant Ramon, que servia de guia dels mariners, com un far en la nit. Altra vegada, durant la guerra civil, foren cremades totes les imatges de l’ermita. La capella on s’hi troba la Verge ha estat restaurada. L’imatge de la Verge fou robada el 1979 i es va reposar el 1980 una altra imatge. Cada any, el 8 de setembre, es celebra la Diada de la Verge de la Roca, amb actes religiosos i diverses activitats lúdiques.

L’ermita més petita és la del Peiró, just fora del poble, en un paisatge ombrós de pins. És de meitat del segle XVIII, aixecada on s’alçava la Creu de Pedra, parada d’oració dels caminants. Va ser reconstruïda el 1909 sota el mecenatge del marquès de Mont-roig.

Miramar és un poblet en ruïnes, a la platja de Mont-roig, que el 1365 tenia 13 famílies, que vivien de l’agricultura, el comerç de blat i la pesca. Hi havia quatre torres i un magatzem a la vora del mar. El 1408 fou saquejat pels pirates moros. El 1624 fou abandonat definitivament, al rebre notícies de que venia la pesta desde Sicília.

I. 10. EL BAIX CAMP.

La comarca del Baix Camp té una extensió de 695,94 km² i una població de 131.599 habitants (1991), amb una densitat de 189 habitants/km² (1991).

Comprèn 28 municipis: L’Albiol, L’Aleixar, Alforja, Almoster, Arbolí, L’Argentera, Les Borges del Camp, Botarell, Cambrils, Capafonts, Castellvell del Camp, Colldejou, Duesaigües, La Febró, Maspujols, Montbrió del Camp, Mont-roig del Camp, Prades, Pratdip, Reus, Riudecanyes, Riudecols, Riudoms, La Selva del Camp, Vandellòs, Vilanova d’Escornalbou, Vilaplana, Vinyols i els Arcs.

La comarca del baix Camp està a 113 km de Barcelona, 207 de Girona, 90 de Lleida i 13 de Tarragona.

Les comunicacions són per:

Aeroport: Vols charter i de mercaderies.

Ferrocarril: Línia regular de llarg recorregut (Reus-Madrid) i rodalia (Lleida-Saragossa i Barcelona).

Carreteres: A-2, A-7, Molins de Rei-Tarragona; N-340, Barcelona-València; N-420, Tarragona-Còrdova; C-240, Salou-Ponts; TV-3141, Reus-Cambrils; TP-7049, Reus-Almoster; TP-7223, Reus-El Morell; TV-7211, Reus-Constantí; T-310, Reus-Pratdip.

Ports esportius: Port Esportiu Nàutic de Cambrils; Port Esportiu d’Hospitalet de l’Infant (Club Nàutic).

La gastronomia.

La gastronomia del Baix Camp és una de les millors de Catalunya. El secà i el regadiu, la condició marítima i la muntanyosa, la consegüent varietat climàtica, al Baix Camp tot havia de conduir a una cuina característica i pròpia, on destaquen productes reconeguts per la seva qualitat com la Denominació d’Origen Avellana de Reus, la Denominació d’Origen Oli de Siurana o la Denominació Comarcal de Qualitat Patata de Prades, però també les amanides, els llegums i les verdures, d’una qualitat extraordinària, la carn de corder i de porc, la botifarra, l’aviram i el bestiar de corral, el peix. El Baix Camp presenta l’al·licient segur d’una de les millors cuines del litoral mediterrani. A Cambrils, com a la major part dels nuclis d’aquesta costa, els restaurants i cases de menjars s’han fet una fama justa, sobre la segura qualitat de la primera matèria. Entre les especialitats més celebrades, són recomanables el rossejat de fideus amb el peix a la banda, el llobarro a la brasa, l’entremès mariner, el llenguado al forn, el suquet primmirat de rap o els molls a la planxa. Aquesta considerable varietat de plats ha de ser acompanyada dels vins lleugers i fins, de molt bon tast, fruit de les vinyes de la regió. Per acabar un àpat plenament autèntic, res millor que les postres de músic, amb avellanes, ametlles i panses del Baix Camp, acompanyades de la mistela que donen les terres de licorella, com ara la produïda a Montbrió.

I.                   11. L’ORDENACIÓ DEL TERRITORI.

II.                Ley 1/1995, 16 marzo 1995, que aprueba el Plan Territorial General de Cataluña.

Se fixen els àmbits d’aplicació dels plans territorials parcials (segons l’art. 12 de la Ley 23/1983): c) «Ámbito del Camp de Tarragona: Alt Camp, Baix Camp, Baix Penedés, Conca de Barberà Priorat y Tarragonès». Afecta, doncs, al municipi de Mont-roig i a la seva comarca del Baix Camp.

Hi ha consells comarcals, per a exercir les competències comunes en gestió del territori, serveis, etc.

Cada una d’aquestes comarques té un pla territorial parcial, per a desenvolupar les directrius del Pla territorial general. El pla parcial comprendrà: nombre de vivendes, sòl industrial i terciari, sòl per equipaments, infraestructures de transport, serveis, telecomunicacions i medioambientals, equipaments a nivell comarcal i supracomarcal, espais protegits pel seu valor o interès especial.

Pla General d’Ordenació Urbana de Mont-roig.

            La redacció d’un nou Pla General d’Ordenació Urbana l’any 1980 va constituir l’inici de la política urbanística desenvolupada per l’Ajuntament i que 15 anys després d’una rigorosa gestió ha acosneguir una gran qualitat de vida al municipi, fugint de la massificació d’altres indrets turístics.

El Pla General fou altament innovador per a l’època, perquè va basar els seus objectius en el desenvolupament limitat de les vivendes i urbanitzacions en un marc absolut de protecció de la natura. Així, el control del nombre de vivendes, en parceles mínimes de 400 m², la limitació de l’alçada dels edificis a dues plantes -incloent hotels i apartaments-, la defensa de la costa molt abans de la llei estatal de Costes -amb la creació d’una zona verda de protecció de 40 m d’ample al llarg de tot el litoral-, la prohibició d’activitats contaminants com pedreres i granjes porcines, i la protecció integral del medi ambient.

II. EL PROCÉS D’URBANITZACIÓ: ASPECTES GENERALS.

II. 1. ESTRUCTURA NORMATIVA D’URBANISME.

En aquest punt ens limitarem a presentar un quadre de la piràmide normativa de l’Urbanisme a Espanya, desde la normativa  nacional a la local, en els successius graons estatal, autonòmic i municipal. En el tercer ens trovam amb una piràmide particularment complexa, que en alguns casos es justaposa.

1. Llei del Sòl.

2. Pla Nacional.

3. Pla Director Territorial de Coordinació.

4. Pla General Municipal de Ordenació.

5. Pla Parcial.

6. Estudis de Detall (per a completar o adaptar PGMO o PP).

7. Projecte d’Urbanització, Programa d’Actuació Urbanística, Pla Especial.

8. Normes Complementàries i Subsidiàries de Planejament.

III.             2. NORMATIVA APLICABLE A MONT-ROIG.

IV.             La normativa que regula l’activitat constructiva i turística al municipi de Mont-roig se conté fonamentalment en tres àmbits: municipal, autonòmic i estatal. Llur abundància ens obliga a fer una selecció, per lo qual escollim les següents disposicions:

Normativa d’estricte caràcter municipal:

Pla General d’Ordenació Urbana de Mont-roig.

Ordenança Municipal de la Construcció.

Ordenança Municipal de Policia i Bon Govern.

Normativa Autonòmica:

Transferència de competencies de l’Administració de l’Estat a la Generalitat de Catalunya en matèria d’urbanisme.

RD 1385/1978, 23 junio (BOE, 24 juny).

Ley 1/1995, 16 marzo 1995, que aprova el Pla Territorial General de Catalunya (DO Generalitat de Catalunya, 31 març 1995, nº 2032).

Normativa d’Àmbit Estatal:

En primer lloc, la Llei de Règim del Sòl (1976) i els reglaments que la desenvolupen:

RD 1346/1976, de 9 d’Abril, per el que se aprova el Texte Refundit de la Llei sobre Règim del Sòl i Ordenació Urbana.

Llei 8/1990, de 25 de Juliol, sobre Reforma del Règim Urbanístic i Valoracions del Sòl. 

RDL 16/1981, de 16 d’Octubre, d’adaptació de plans generals d’ordenació urbana.

RD 2159/1978, de 23 de juny, per el que se aprova el Reglament de Planejament per al desenvolupament i aplicació de la Llei sobre Règim del Sol i Ordenació Urbana.

RD 3288/1978, de 25 d’Agost, per el que se aprova el Reglament de Gestió Urbanística per al desenvolupament i aplicació de la Llei sobre Règim del Sòl i Ordenació Urbana.

Llei 8/90, de Reforma de la Llei del Sòl i valoracions.

Llei 22/88 de Costes i llur reglament.

Llei 4/89, de Conservació d’Espais Naturals, Flora i Fauna silvestres.

II. 3. NORMES BÀSIQUES D’UN PROJECTE D’URBANITZACIÓ.

En aquest punt exposam les dues normes més importants per a delimitar com han de ser els projectes d’urbanització:

Art. 15 del RD 1346/1976, 9 abril: «1. Los Proyectos de Urbanización son proyectos de obras que tienen por finalidad llevar a la práctica los Planes Generales Municipales en el suelo urbano, los Planes Parciales y, en su caso, las Normas Complementarias y Subsidiarias de Planeamiento. No podrán contener determinaciones sobre ordenación ni régimen del suelo y de la edificación, y deberán detallar y programar las obras que comprendan con la precisión necesaria para que puedan ser ejecutadas por técnico distinto del autor del proyecto.

2. Los Proyectos de Urbanización no podrán modificar las previsiones del Plan que desarrollan, sin perjuicio de que puedan efectuar las adaptaciones exigidas por la ejecución material de las obras.

3. Los Proyectos de Urbanización comprenderán una Memoria descriptiva de las características de las obras, plano de situación en relación con el conjunto urbano y planos de proyecto y de detalle, mediciones, cuadros de precios, presupuesto, y pliego de condiciones de las obras y servicios.»

Art. 141 del RD 2159/1978, 23 junio: «1. Los Proyectos de Urbanización será redactados (...) por el propietario (...). 2. Se aplicarán para su tramitación las reglas establecidas para los Planes Parciales. 3. La compe tencia para su aprobación definitiva corresponderá, en todo caso, a la Comisión Provincial de Urbanismo. 4. La publicación del acuerdo de aprobación definitiva se realizará en el Boletín Oficial de la provincia.»

II. 4. LA MEMÒRIA D’UNA URBANITZACIÓ.

La memòria ha de constar els següents punts:

1) Característiques de les obres: xalets, alineacions i rasants de les edificacions, materials, colors, tamany de les peces de marès i maons, d’altàries, volums, distància als límits del solar i la vía pública, profunditat, aparcament, piscina, jardí, casetes de fems i cans...

2) Plànol de situació (i informació) en relació amb el conjunt urbà.

3) Plànols de projecte i de detall.

4) Medicions.

5) Quadres de preus descompostos.

6) Pressupost: llicències d’obres, despeses d’urbanització i construcció.

7) Plec de condicions tècniques de les obres i serveis: plaç de finalització de les obres.

II. 5. SERVEIS PÚBLICS D’UNA URBANITZACIÓ.

La normativa i la pràctica constructiva estableixen una relació de serveis a considerar, que no tenen un caràcter de numerus clausus, sinó que són indicatius i en alguns casos preceptius. Són aquests:

Red de comunicacions: autopista, carretera, camins, port, port esportiu, aeroport, etc.     

Explanació, pavimentació d’aceres i carrers, aparcaments, senyalització, jardineria. Aquest apartat és preceptiu, per a fer l’avaluació per a les despeses d’urbanització.

Reds d’abastiment d’aigua, reguiu, hidrants contra incendis, aigües pluvials, clavegueram d’aigües residuals, energia elèctrica, lluminat públic, i altres.

Recollida de fems.

Parcs urbans públics i parcs naturals.

Zones esportives públiques i privades.

Centres culturals i docents públics i privats.

Temples, centres assistencials i sanitaris, i demés serveis d’abast municipal (cementiri, administratius...).

Vigilància policial (pública) i seguretat privada (guardes jurats, alarma, tancament i control de la urbanització, etc.).

Equipament comercial.

II. 6. LA REFORMA DE LA LLEI DEL SÒL.

En el projecte de Reforma de la Llei del Sòl, que recolleix les reformes urgents aprovades pel Govern central d’Aznar a principis del seu mandat, el 7 de juny de 1996, destaquen tres medides:

1) Desapareix la calificació de sòl urbanitzable programat  (sòl planejat i llest per a construir) i urbanitzable no programat (sòl de reserva, sense ordenar). Tan sols haurà sòl urbanitzable (en el que, amb permisos, es pot edificar) i terrenys que estan protegits (en els que no es permet construir).

Amb l’eliminació del sòl en reserva, augmenta la quantitat d’espai disponible per a construir. Alguns experts culpen de l’especulació del sòl a les reserves que han fet els ajuntaments, obligant als promotors a edificar en espais molt limitats. Però també és cert que aquesta reserva també ha permés la conservació del paisatge tradicional al voltant dels nuclis urbans, evitant la proliferació de les urbanitzacions amb dolentes condicions de vida.

2) Reducció dels plaços d’aprovació pels ajuntaments. Per exemple, els plaços d’informació pública dels Plans Generals, els de les Normes Subsidiàries, els dels Plans Parcials i els dels Plans Especials, es redueixen a un màxim de dos mesos (en l’anterior Llei no tenien límit màxim, encara que el mínim era d’un mes).

També s’escurçen els plaços d’aprovació d’alguns tràmits dels promotors, com l’aprovació inicials i provisional dels Plans Parcials i Especials. D’aquesta manera, es donarà una major agilitat al procés.

3) Es redueix la cesió del sòl per part dels promotors als  ajuntaments, del 15% al 10% del aprofitament total. Aquesta medida té una clara repercussió en els promotors: obtenen un 5% més de terreny on poden construir, que en teoria podria repercutir en un descens del preu al comprador en un percentatge aproximat del 2-3% al baixar el cost del sòl sobre el total, encara que molts de promotors l’inclouran en el seu marge de benefici empresarial. A Catalunya ja era abans del 10% per lo que l’impacte serà inferior.

Això tendrà un impacte negatiu a mig i llarg plaç, en quant els ajuntaments comptaran amb menys diners i sòl per a infraestructures, desde carrers a col·legis, i tendrà que compensar-los pujant la majoria de la resta dels impostos (contribució urbana, plusvalua de solars, contribucions especials, etc.), perquè les despeses de manteniment de les urbanitzacions a llarg plaç són molt superiors a les cessions inicials dels promotors.

En un recent debat sobre la proposta d’una nova Llei del Sòl, Xicote, portaveu dels Promotors, es mostrà a favor de la lliberalització total, per a baixar el preu del sòl amb l’augment de l’oferta. Tejedor, representant dels Ajuntaments, es manifestà en contra, perquè pot arruinar a aquests, al obligar-los a donar serveis a polígons sense financiació privada. L’arquitecte i urbanista Oriol Bohigas, també s’oposà, perquè creu que el preu no baixarà i tan sols es farà un urbanisme tercermundista.

II. 7. EL MERCAT IMMOBILIARI.

Els experts del mercat immobiliari aconsellen el 1997 la compra immediata de la vivenda de tipus mitja i alt. Els preus d’aquestes vivendes, per a un públic de mitjà i alt nivell adquisitiu, tenen una tendència sostinguda a pujar, amb un índex molt a prop del de la inflació general.           

El motiu és el sostingut encariment del preu del sòl.

En els darrers 10 anys, segons la Direcció General de la Vivenda, la repercussió del preu del sòl sobre el valor total de la vivenda ha pujat fins a un 47% del total, de manera que el seu pes és superior al de les pròpies despeses de construcció. En molts de casos el preu del sòl és superior al 60% del costo final, com passa a Madrid, Barcelona, i algunes zones de Palma i Calvià. La construcció s’encareix aproximadament unes 10.000 ptas entre la calitat mitja i l’alta (instal·lació d’aire acondicionat, finestres de PVC, etc.), però el valor del sòl construït s’encareix fins a unes 60.000 ptas, per mor del major valor del sòl abans de la construcció.

En canvi, potser sigui millor esperar si es vol comprar una vivenda -barata-, es a dir, de reduïdes dimensions i situada en el extraradi de les ciutats, degut a que en els pròxims 4 o 5 anys sortiran al mercat una gran qüantitat de VPO (Vivendes de Protecció Oficial) i VPT (Vivendes de Preu Taxat), que s’instal·laran, principalment, en les afores dels grans nuclis urbans, de manera que algunes zones sofriran una saturació d’oferta i conseqüentment un reducció significativa dels preus. Un dels factors d’aquest preu més barat és que, per llei, el cost del sòl en les VPO no pot ser superior al 30% del total.

II. 8. FINANCIACIÓ DE LA CONSTRUCCIÓ.

Les possibilitats són dues: la inversió amb fons propis de la societat o persona inversora i l’endeutament d’aquesta amb una hipoteca per aconseguir capital.

La construcció és ara més barata degut a la baixada dels tipus d’interès, per sota del 10% i fins a un 7% en algunes entitats financeres. Això repercuteix tant en una disminució de les despeses financeres del constructor com en una reducció de la càrrega dels comparadors. Per contra, molts de promotors s’estan quedant amb el major marge, perquè gràcies a la reducció dels interessos poden aguantar més temps i mantenir els preus sense reduir-los per al comprador.

Les institucions financeres més actives en el préstec immobiliari de construcció a Catalunya són (eren en 1996) La Caixa, Caixa de Barcelona, BBV i Santander, amb tipus que en l’actualitat es mouen sobre el 9% pels millors clients (els de màxima garantia patrimonial) i un 11% per la resta. Argentaria té tipus més baixos, però és més reticent a la concessió dels préstecs elevats. Els bancs Popular tenen una clientela molt concreta, i és difícil (o molt car) obtenir préstecs amb ells. Els bancs estrangers (Barclays, BNP, Citybank) són molt agressius en les condicions, però són lentos en la resolució dels expedients. Els millors per a les gran promocions poden ser actualment Halifax y Abbey National (ambdós foren comprats posteriorment per Santander), que compten en representacions a Barcelona i que són molt estrictes en l’exigència de garànties, però a canvi tenen les millors condicions financeres.

En quant als costos dels materials de construcció i de la mà d’obra han experimentat una sosteniment molt apreciable en els darrers anys, degut a l’estancament de la demanda de materials i a l’alta taxa d’atur en el sector de la construcció, de manera que 1997 és un any òptim per a enllestir promocions.

II. 9. LA COMPRA AL COMPTAT.

Les alternatives de compra són el pagament al comptat i l’hipoteca. La primera és la més pròpia dels compradors espanyols que canvien de vivenda i, sobretot, dels compradors estrangers, que sovint inverteixen estalvis al comptat o, pel contrari, obrin hipoteques amb les institucions financeres dels seus països.

El canvi de la divisa alemanya respecte a l’espanyola està fixat a l’actualitat (primers de gener del 1997), en 85 ptas per marc, i les expectatives són que la banda de fluctuació d’ambdues monedes serà molt estreta, sobre el 2% de mitja, per lo qual la diferència del canvi de moneda és d’escassa importància, a més d’impossible previsió de qual serà el millor moment pel canvi.

En quant a la lliura esterlina s’ha revaluat un 15% el 1997, fins les 210 ptes per lliura, i es preveu que es mantindrà en aquest nivell durant part de l’any 1997, però que després tenderà a devaluar-se la lliura si no hi ha voluntat política de participació en la UE.

II. 10. FINANÇAMENT HIPOTECARI DE LA COMPRA.

És la modalitat més freqüent en el mercat actual, per motius fiscals i de liquidesa del comprador.

Un consell general de les entitats financeres és que els compradors no han de comprometre més del 30% dels seus ingressos en la devolució dels crèdits hipotecaris per compra de  vivenda. En una situació econòmica i laboral marcada per l’elevat atur, el predomini dels contractes temporals o a temps parcial, i l’estancament dels sous del contractes indefinits, sembla que moltes famílies de classe mitja i baixa tardaran en decidir-se a la compra d’una vivenda.

Els tipus de contracte de constitució d’hipoteques són molt variats, i les dues grans modalitats són els d’interès fitxo i variable. Els primers estableixen un tipus permanent i els segons el flexibilitzen segons l’evolució dels tipus vigents al mercat financer. Les entitats financeres prefereixen els primers perquè tenen a llarg plaç un major marge de guany, ja que preveuen millor que el client l’evolució futura dels tipus d’interès. La durada dels contractes és variable, i la majoria està entre els 15 i els 25 anys. Una modalitat possible, però poc freqüent és la subrogació en l’hipoteca del constructor, que passa llurs obligacions hipotecàries al comprador.

Les comissions bancàries són molt elevades, però s’està assistint als darrers mesos (del 1996) a una carrera de reduccions en les despeses de subrogacions, molt beneficiosa pels compradors, ja que els notaris i registradors de propietat baixen les taxes un 50% i els bancs tambés les baixen. Les comissions més substancioses són les d’apertura, reemborsament anticipat, modificació de condicions i cancelació total. La varietat de comissions entre els bancs i entitats és enorme i podem considerar com als més agressius al Santander i BBV, i als bancs anglesos Halifax i Abbey National.

A tenir en compte per la doble imposició dels estrangers i per la fiscalitat dels espanyols és que, a Espanya, els compradors de vivenda amb hipoteca tenen una deducció fiscal en l’impost de la renda. Respecte als interessos, la deducció se calcula sobre la base imponible (així, pot passar del 53% al 50%, o del 22 al 19%, per exemple) i és de fins un límit de 800.000 ptes -en cas de declaració individual- o d’1 milió -en cas de declaració conjunta-. En el capital amortitzat per qüotes o cancelacions anticipades la deducció és fins a un 30% de la base liquidable.

En el cas de les comptes estalvi-vivenda, amb la mateixa deducció del 30% de la base liquidable, n’hi ha el límit legal  d’haver de comprar abans de cinc anys, perquè en cas de no fer-ho en aquest temps el contribuent ha de tornar a Hisenda les cantitats deduïdes més els interessos corresponents.

II. 11. LES DESPESES FIXES DE LA COMPRA DE VIVENDA.

El 20 de desembre de 1996 el Govern va reduir les taxes mínimes de notaris i registradors de la propietat, a fi d’abaratar tant les compres de vivendes com la novació i la subrogació d’hipoteques.

També s’han reduït les plusvalues per cessió de vivenda, de manera que s’agilitza el mercat de segona mà.

A finals de novembre de 1996 el Govern anuncià la pròxima baixada de l’IVA en la vivenda protegida (VPO), que passaria del 7% actual al 4% amb lo qual s’abarata el preu pel comprador. A l’espera del seu compliment normatiu, es pot preveure una major competència per part de les vivendes de protecció oficial, el que forçarà a mantenir o baixar els preus a les vivendes lliures de tipus baix o mig, llurs competidores.

Les compravendes tenen despeses fitxes, corresponents a notaria, registre de la propietat i Hisenda. El comprador ha d’assumir el 7% de l’IVA en cas de vivenda nova o, en cas contrari, el 6% del impost de transmissions patrimonials del preu escriturat de l’immoble. 

En cas de compra amb hipoteques s’ha de considerar que, malgrat les reduccions en les taxes i despeses fitxes, el preu és incrementat fins a un 10% de mitja, segons la major o inferior quantia de l’operació. Entre les primeres estan les de taxació de la vivenda, que s’apliquen just després de concedir-se el préstec (alguns bancs ofereixen taxació gratuïta en certs  períodes, però amb un límit baix, al voltant de les 30.000 ptes). Les despeses més importants són les corresponents a notaria, registre de la propietat i Hisenda, que en aquest cas són dobles perquè s’apliquen a dos contractes: la compravenda i l’hipoteca.

Com exemple pràctic, per a les operacions de 12 milions de ptes, es pot dir que les despeses notarials i registrals pel contrate de la compravenda pujen a 300.000 ptes, i els generats per un contracte de constitució d’hipoteca pujen a 380.000 ptes. A aquesta cantitat, en les hipoteques cal afegir la taxació (30.000 ptes) i una comissió d’apertura pel banc del 2% (240.000 ptes), per tot lo qual ens situam en les 930.000 ptes, sense comptar els impostos d’IVA (840.000) o ITP (molt similar en la pràctica. Altres despeses a considerar són l’assegurança d’incendi, accidents, responsabilitat civil, que puja a unes 50.000 ptes, i també, molt sovint, la d’assegurança de vida (60.000 ptes), per a garantir el pagament en cas de mort.

Una altra possibilitat encara podem considerar: la plusvalua és un impost municipal a pagar pel constructor o venedor de la vivenda, degut a la revalorització del terreny de la vivenda, però en molts de casos el venedor imposa una clàusula en la que transfereix aquesta obligació al comprador, que tendrà d’aquesta manera un plaç de 30 dies per a cancel·lar el deute després de formalitzar el crèdit (no és possible quantificar la plusvalua, doncs depèn del valor inicial del solar).

III. EL PROJECTE.

III. 1. LA PROPOSTA DE PROJECTE.

Al municipi de Mont-roig, amb un PGOU aprovat el 1980 i revisat el 1982. Les LOT (Lleis d’Ordenació del Territori), amb consells comarcals, no han vanviat la normativa urbanística del terme de Mont-roig. La Llei d’Espais Naturals de Catalunya no disposa res sobre Mont-roig en l’espai del nostre projecte. Les lleis de Costes i del Sòl estan recollides en la normativa urbanística municipal i per tant no hi ha contradicció normativa.  Un fet a destacar és que a Catalunya les cesions obligatòries eren ja del 10%, per la legislació autonòmica.

El sòl escollit és actualment urbanitzable no programat, al costat d’una urbanització, Bahía Mont-roig, en la que els vials i la major part dels serveis ja estan construïts. Per aconseguir la realització del projecte cal, doncs, confeccionar un PAU (Programa d’Actuació Urbanística), que comprendria els serveis de abastiment d’aigua, energia elèctrica, enllumenat públic, depuració i vessants d’aigües reisduals, pavimentació i d’altres. Tots aquests serveis estan explicitats, així en les consideracions generals com en les xifres en les Normes Generals del PGOU, apartat 6 de Normes d’Urbanització, p. 29-34.

El terreny escollit és un polígon de sòl urbanitzable no programat, en segona línia de la platja, lleugerament irregular i delimitat per quatre vials ja construïts, configurat per dos formes regulars en el plànol, un rectangle amb unes dimensions de 380 x 320 m, amb un total parcial de 121.600 m², més un triangle isòsceles de 60 x 380, amb un total parcial de només 1.200 m². Això dóna per al polígon un total de 122.800 m². La construcció de vials interiors (un 15% de mitja) i la reserva del 10% del terreny per a l’Ajuntament, redueixen el total aprofitable a 92.100 m². L’arbrat se conservarà el més possible, de manera que no es destrueixi més del 10% existent en l’actualitat (art. 2.4 del PGOU). Se respecta la limitació de no fer més de 75 vivendes/ha, doncs en 12,8 has es fan un màxim de 100 vivendes.

Hem escollit una promoció de 100 xalets. El fet d’arrodonir la xifrar és essencialment per consideracions didàctiques, donat que facilita la comprensió de les dades estadístiques, però en la realitat es podria pensar tant en mantenir aquest nombre -cercant un mercat d’alt valor adquisitiu-, disminuir-lo -per a un mercat de luxe- o augmentar el nombre de xalets fins als 150-200 -anant a un mercat de tipus mitjà-. Se planteja sobre una superfície total aprofitable privada de 92.100 m², amb una mitja per xalet de 921 m².

Els xalets podran ser de dues plantes, amb jardí propi, piscina opcional i una plaça d’aparcament, i sortida a vial. Es planteja una construcció amb la màxima qualitat dels materials, aire acondicionat, ximeneia en el saló d’estar, marbre a elecció i a compta del client (suposa un mínim de dos milions més de valor per vivenda), cuina en granit negre, pedra picada de parcial revestiment exterior, abundants arbres, etc. el que encarirà el preu de construcció fins a les 90.000 ptes/m², però li donarà més valor i atractiu en el mercat. Amb una construcció de tantes unitats el valor/unitat baixa molt i aquests luxes són possibles sense apurs.

N’hi ha que considerar els titulars cadastrals en el Cadastre Immobiliari de la Gerència Territorial de Tarragona, secció de Mont-roig i al Cadastre Rústic de Reus, que ens aporta les dades dels solars afec tats i els seus titulars. Només hi ha un titular del terreny, que en l’actualitat s’explota només pel conreu de cereals, oliveres i garrofers.

Les dades normatives concretes del projecte són les següents:

1) Pla General de Mont-roig 1980 (revisat el 1982).

2) Programa d’Actuació Urbanística que se proposa.

PROGRAMA D’ACTUACIÓ URBANÍSTICA

Classificació del sòl: Urbanitzable no programat, que canvia amb el Programa d’Actuació Urbanística proposat ara.

Zonificació: UNP amb PAU presentat. Zona residencial aïllada o Ciutat Jardí, envoltada de vegetació, amb espais lliures que deuen destinar-se en la major part a jardins de tipus particular o públic.

Parcel·lació: mínima de 400 m².

Superfície mínima de parcel·la per habitatge: 200 m².

Ocupació o profunditat edificable: 25% (p.neta) 100 m²

Volum o Edificabilitat: 0,58 m² sostre/m² (p.neta) 107 m²

Ús: vivenda unifamiliar.

Situació de l’edifici en la parcel·la. Tipologia: aïllat.

Separació de llindars:

-Entre edificis 3 m

-Façana o alineació oficial de carrer: 4 m.

-Fons: 3 m

-Dreta: idem

-Esquerra: idem

Altària màxima:

-Metres: 7,5 m.

-Nº plantes: 2, equivalents a planta baixa i primer pis.

Construccions auxiliars.

S’admet la construcció de locals auxiliars d’edificació principal, sempre que s’ajustin a aquestes condicions:

a) Que la seva superfície no sigui superior al 10% de la extensió de la parcel·la ni excedeixi en total els 100 m².

b) Que la seva altura màxima absoluta no sigui superior a 4 m.

c) Que no ocupi les franges anteriors immediates a l’alineació oficial de carrer. Tan sols podran ocupar aquesta franja immediata a carrer quan es construeixin en substitució de terres desmuntegades en el qual la seva altura no sobrepassarà els 0,20 m respecte al nivell natural del terreny, com parets de contenció que haguessin pogut construir-se.

d) Que els adossats o mitgeres o llindars no ocupin una longitud superior al 15% de la suma de les longituds dels mateixos.

Agrupació d’edificacions.

Les edificacions a construir en aquesta zona podran ser agrupades, bé aparellades o en major nombre, i la seva agrupació ha d’obeir a una composició arquitectònica de conjunt i complimentar les condicions exigides per l’edificació en l’Ordenança continguda en el paràgraf 2 de l’apartat de tipus d’Ordenació.

Si com a conseqüència d’aquestes agrupacions o conjunts, s’obtenen façanes de longitud superior a 20 m, hauran d’augmentar-se totes les separaciones a llindars i alineacions exigides, proporcionalment a la longitud de la façana que sobrepassi més dels 20 m, de forma que a façanes de 40 o 60 m, aquelles distàncies seran dobles o triples de les establertes.

Condicions d’ús.

El usos de les construccions d’aquesta zona seran només d’habitatge unifamiliar, excloint-se totalment els usos industrial i comercial.

III. 2. ESPECIFICACIONS TÈCNIQUES.

PROJECTE PRESENTAT:

Classificació del sòl: Urbanitzable no programat, que canvia amb el Programa d’Actuació Urbanística proposat ara.

Zonificació: UNP amb PAU presentat. Zona residencial aïllada o Ciutat Jardí, envoltada de vegetació, amb espais lliures que deuen destinar-se en la major part a jardins de tipus particular o públic.

Parcel·lació mitja: > o - 921 m².

Superfície mínima de parcel·la per habitatge: 921 m².

Ocupació o profunditat edificable: 230,25 m²

Volum o Edificabilitat màxima: 0,58 m3 per parcel·la, en total 534 m3.

Ús: vivenda unifamiliar.

Situació de l’edifici en la parcel·la. Tipologia: edifici aïllat (AS), com edificació baixa exenta a l’interior de la parcel·la.

Separació de llindars:

-Entre edificis 3 m

-Façana: > o - 3 m

-Fons: idem

-Dreta: idem.

-Esquerra: idem

Altària màxima:

-Metros: 7,50 m

-Nº plantes: 2

L’índex d’aprofitament mitjà (mesurat en l’edificabilitat en m² edificables per cada m² de sòl) està en el punt anterior, permetent un aprofitament de la meitat de la superfície. Sobre  92.100 m², ens dóna una superfície construïda de 23.025 m².

La densitat de població es calcula sobre el nombre d’habitatges i les places per km². Donat que es calcula una mitja de 5 habs/vivenda i n’hi ha doncs unes 500 persones sobre 92.100 m², tenim una densitat d’una persona per cada 184,2 m². La densitat per km² és de 5.429 persones.

S’han d’aprofitar els elements i avantatges de l’arquitectura popular mediterrànea. Els edificis estaran orientats cap al sud i el suroest, per a no perdre la llum solar. S’instalaran persianes i pèrgoles. Se plantaran plantes autòctones, de baix consum de reguiu.

Hi hauria una doble canalització d’aigua potable i aigua depurada (pel reguiu) i una red canalitzada de gas propà. L’alumbrat públic de carrers i jardins serà amb llànties de sodi, i comptarà amb un sistema de control d’horaris que farà que baixi la intensitat de la il·luminació desde les 12 de la mitjanit fins les 8 de la matinada. La recerca d’estalvi energètic es completa amb l’incentiu de l’ús de la doble tarifa (per a gravar el major consum).

Les vivendes comptaran amb una red d’aire acondicionat i calefacció, regulada amb termòstats i sensors que evitaran fugues d’energia o avisaran del consum inadequat. Se faran les preinstal·lacions de panels solars en tots els edificis.

S’aïllarà dels renous amb dobles acristalaments i teles “anti-impacte”.

S’evitarà la contaminació “interna”, utilitzant pintures no tòxiques i evitant els articles de PVC.

S’instalaran a l’entrada de la urbanització uns contenidors pel reciclatge de residus.

Els propietaris rebran un manual per a utilitzar més racionalment l’energia.

Els ascensors seran hidràulics, per a evitar l’impacte paisatgístic de les casetes dels ascensors tradicionals.

Les tanques seran de pedra carrejada d’una altura fins a 60 cm, i amb un reixat per damunt d’aquelles fins a una altura màxima del conjunt de 1,50 m.

La resta d’especificacions tècniques corresponen a projectes especialitzats d’arquitecte, aparellador i ingenier tècnic.

III. 3. ESPECIFICACIONS ECONÒMIQUES.

L’urbanització del polígon exigeix un cost previ en dotació de serveis d’aproximadament 2.000 pts/m².

La cessió del 10% d’aprofitament mitjà a l’Ajuntament i del 15% en vials interiors i zones verdes, té una repercussió econòmica acceptable. Així és compleix tant el PGOU com la Llei del Sòl, que disposa en l’art. 48.2. RD 3288/1978: «El 10 por 100 restante, con su correspondiente suelo, será de cesión obligatoria y gratuita a la Administración».

Com que la urbanització actualment careix de desenvolupament dels seus serveis, s’especifica que les despeses de la urbanització es repartiran entre els propietaris de la urbanització (obligació de pagament i relació d’aquest serveis en l’art. 59.1. RD 3288/1978). Són tots els gastos dels serveis obligatoris.

L’anàlisi dels preus de la construcció ha de constar l’impacte del relleu (que en aquest cas és mínim, doncs és un pla arenós en superfície amb fort terreny calcari a un metre de profunditat), mà d’obra, materials, impostos, cost de la vida, transport d’aigua i treballadors... No hem de precisar aquí els costos, sinó considerar els criteris per a determinar-los.

En primer terme podem aconseguir-los en el Llibre de Taxacions del Col·legi d’Aparelladors de Catalunya, i en les publicacions dels Taxadors Immobiliaris. Aquestes fons d’informació desglossen tots els punts, amb una minuciositat gairebé perfecta. Com exemple, es pot esbrinar el cost de fer la instal·lació elèctrica d’un jardí en desenes d’alternatives distintes, o el cost de cents de variants d’enllosat. És clar que fer una mesura basada en aquestes fons, del nostre projecte, escapa totalment a les nostres possibilitats tècniques.

He precisat en els apartats generals de mercat immobiliari i de financiació de la construcció les pautes generals, però, donat que tenim la informació dels preus de la zona, i comptant amb la meva experiència personal com funcionari i constructor, puc aportar les següents dades:

100 vivendes, en 92.100 m² de solar.

Metres quadrats construïts: 23.025 m². 230,25 per vivenda, i 534,18 m3 per vivenda.

Valoració per m²: 90.000 ptes (la mitja en la zona està en  les 88.000 ptes el 1996, però cal afegir 2.000 pesetes per costos previs d’urbanització).

Valoració total urbanització: 2.072.250.000 ptes.

Valoració mitja per vivenda: 20.722.500 pesetes.

He escollit la modalitat de venda, sobre les de lloguer i time-sharing, en atenció a que aquella és la modalitat més abundosa, i la més adient per a un públic resident, tan espanyol com estranger.

S’ha de fer una liquidació provissional per aconseguir la liquidació provisional i la llicència d’obres.

La fòrmula de mesura de les taxes municipals i ICO és per vivenda de:

1,35% + (0,55% x 1,35%) + 3,15%: 

279.700 + 153.864 + 652.758: 1.086.322 pesetes.

Les taxes per P.O. són: 0,135%: 27.970 pesetes.

En total 1.114.292/vivenda, multiplicat per 100, resulta en el pagament total a l’Ajuntament de 111.429.200 pesetes.

El pressupost d’execució d’obres sha d’actualitzar-se a la data real de presentació del projecte segons uns mòduls que tenen en compte la inflació mensual. D’aquesta manera tendrem les dades per la liquidació definitiva.

Els pagaments per arquitectes, aparelladors i ingeniers, estan estimats en conjunt en un 10% aproximadament del valor de la construcció. La previsible reducció de les taxes oficials que donarà la pròxima lliberació dels honoraris repercutirà molt favorablement sobre el costo del present projecte, que té  l’aspecte positiu de fer una seriació amb poques modificacions d’un mòdul de vivenda adosada amb dues plantes i jardí. És acceptable considerar que el preu en concepte d’honoraris baixaria a la meitat.

Se valora a 10.000 ptes/m² el cost del sòl, per lo qual el cost total dels solars sense construir se situa en 1.280 milions de ptes.

El temps estimat per a la construcció és d’1 any, amb una venda prèvia del 25%, més un altre any per a la venda del 50% i un segon any per a la venda de la resta (25%) de les vivendes. Això ens dóna una càrrega financera d’interessos sobre una inversió de 2.072,25 milions. A un 9% i durant dos anys de mitja representa un quantitat de 373 milions. Els costos totals i finals són de 2.445,25 milions. Els compradors, doncs, han de repartir-se una càrrega de 24.452.500 pesetes per vivenda.

El preu de mercat de les vivendes de les dites característiques en la zona està al voltant dels 30-35 milions de pesetes, però escollim la menor perquè no està en primera línia de mar. Els beneficis del promotor variaran segons la seva capacitat comercial, entre els 4 i els 6 milions per vivenda, i seran majors quant més prest es facin les vendes. Si calculam un guany mig, resultaria un benefici final de 500 milions en dos anys, sense haver de posar-hi diners de fons propis. El benefici seria major si s’inverteixen fons propis, doncs els beneficis financers d’inversions en renda fixa estan actualment al voltant del 6% i augmentarien els guanys en 150 milions. El problema, és clar, és l’elevada concentració de risc que implicaria tal promoció, per lo qual es considera millor seguir l’alternativa de la financiació hipotecària.

V.                CONCLUSIONS.

L’elecció d’aquest indret per situar la nostra proposta de promoció hem satisfà relativament.

He escollit el lloc en atenció a llurs característiques de zona amb excel·lents comunicacions (molt a prop d’una autopista i una carretera), entorn natural extraordinari (a la vorera del mar i a pocs quilòmetres de la muntanya), un equipament comercial apropiat (Miami-Platja i Cambrils), instal·lacions esportives (golf, pistes de tennis a la vorera, poliesportiu a pocs minuts), i una gran ciutat (Tarragona) a una mitja hora en cotxe, més una gran metròpolis a dues hores (Barcelona) i una llarga relació (explicitada adalt) d’altres serveis, el que configura una gran atractiu de la promoció per al públic, tant espanyol com estranger.

El medi físic és excel·lent: un clima general mediterrani, junt a un microclima sec, però amb suficient humitat en l’hivern com per sostenir una gran zona forestal a la vorera. Un relleu pla i baix, de 2-3 m sobre el nivell del mar, sense problemes de sòl ni de drenatge. Un entorn preciós, amb un nucli urbà no massificat, la propera platja; la propera i gran zona rústica que quedarà salvaguardada per sempre, la serra de muntanyes que és el seu fons natural. Una propietat jurídica unificada, el que permet una planificació homogènia de l’operació i evita que el preu s’encareixi.

El medi humà, com dèiem, és també privilegiat: les zones urbanes més pròximes, Miami-Platja i Cambrils, han estat profundament rehabilitada els darrers anys i compten amb un equipament de serveis d’un encomiable nivell de qualitat. Però encara més notable és que la ciutats de Barcelona, Tarragona i Salou siguin a només unes poques hores en cotxe, perquè això dota a la promoció de les avantatges de la localització en el proper extraradi de la ciutat, sense els problemes de massificació (inseguretat, brutó, renou, pressió humana, etc.), que es derivarien de viure a Barcelona o Tarragona. L’ocupació humana actual és nul·la, per lo qual no hi haurà el problema dels esbucaments, ni el de les expropiacions que a vegades es pateix en zones rústiques.

Els serveis són d’alt estandard en tots els conceptes: aigüa, clavagueram, llum, educació, sanitat, esplai, esport, seguretat ciutadana, comerç, farmàcia, cementiri...

Mont-roig es distingeix per la seva hospitalitat cap als estrangers i de fet una part significativa de la població actual és estrangera, fruint aquesta d’una consideració sense màcula que afavoreix el seu progressiu augment. Això contrasta amb el rebuig d’altres indrets de la Mediterrània o més propers.

La facilitat que donen els nuclis urbans pròxims per a trovar mà d’obra preparada pel manteniment (piscines, jardins, i reparacions), el servei domèstic, i els serveis més especialitzats (abogats, metges, arquitectes, professors, agents de viatges, etc.) és un atractiu més.

Havia de fer una promoció de 5 xalets com mínim, i he arribat fins als 100 xalets, una xifra només indicativa, que ens permet fer unes estimacions arrodonides. De fet, si ocupassim més solars, podríem fer unes 120-125 vivendes, però això no suposaria ningun benefici teòric, sinò que dificultaria les estimacions i reduiria el seu valor per a l’aprenentatge.

He considerat tots els aspectes legals: a) Legislació estatal (llei del sòl, llei de costes, reformes actuals), b) Legislació autonòmica (LEN, LOT), c) Planejament  municipal (PGOU de Mont-roig, ordenances).

V. BIBLIOGRAFIA.

Legislación del suelo. Civitas. Madrid. 1991. 732 p.

PUBLICACIONS: BOC, BOE, Diari “El Mundo”, Diari “El País”, Diari “El Periódico”, Diari “La Vanguardia”, Revista Mont-roig.

VI. APÈNDIX DOCUMENTAL.

Mapes generals de Catalunya i Baix Camp.

Mapa del municipi de Mont-roig.

Mapa municipal. 1:25.000.

Mapa de la zona. 1:5.000.

Mapes específics.

Normativa de Mont-roig respecte a l’Urbanisme.

Condicions generals de construcció a Mont-roig.

Revistes.

Fullets.